ĐẤT NỀN PHÍA NAM: Thanh khoản 5% – Giá vẫn TĂNG 30%?

Thị trường bất động sản quý III/2025 tiếp tục chứng kiến một nghịch lý đầy thách thức, đặc biệt trong phân khúc đất nền ở các tỉnh phía Nam. Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu cho thấy, bất chấp nhu cầu đất nền giảm mạnh và thanh khoản đất nền gần như đóng băng với tỷ lệ tiêu thụ chỉ khoảng 5% trong quý, giá đất nền tại nhiều khu vực vệ tinh lại có xu hướng gia tăng, với mức tăng trung bình đáng kinh ngạc, trên 30% so với cùng kỳ năm trước hoặc đầu năm.

Đây là một dấu hiệu rõ ràng cho thấy sự lệch pha giữa giá chào bán và sức cầu thực tế đang ngày càng lớn, khiến cho việc đầu tư đất nền trở nên rủi ro và khó đoán định hơn bao giờ hết. Câu hỏi đặt ra là: Điều gì đang nâng đỡ mức giá đất nền cao này, và liệu thị trường đất nền có thực sự đang chuẩn bị cho một đợt điều chỉnh lớn hay không?

Ảo ảnh tăng giá: Khi thanh khoản đóng băng

Tỷ lệ tiêu thụ thảm hại, giá vẫn “Neo” đỉnh

Quý III thường là giai đoạn thị trường chuẩn bị cho đà phục hồi cuối năm, nhưng với đất nền, bức tranh lại u ám hơn rất nhiều. Hầu hết các dự án mới tung ra thị trường đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất thấp. Một số dự án tại các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, dù đã có hạ tầng cơ bản, vẫn chỉ bán được lác đác vài sản phẩm.

“Thị trường đất nền đang ở trạng thái ‘ngủ đông’. Người bán chưa muốn giảm giá sâu vì còn kỳ vọng vào sự phục hồi của nền kinh tế và chính sách, còn người mua đã rút khỏi cuộc chơi vì áp lực lãi suất và tâm lý chờ đợi giá bất động sản giảm.” – Ông Nguyễn Văn A, chuyên gia kinh tế bất động sản nhận định.

Điều đáng chú ý là, trong bối cảnh thanh khoản gần như không có, mức giá đất nền lại không hề có dấu hiệu đi xuống, thậm chí còn tăng trưởng ở nhiều khu vực. Các khảo sát cho thấy, mức tăng giá đất nền trung bình đạt trên 30%, cá biệt có những lô đất ven khu công nghiệp hoặc gần các dự án hạ tầng trọng điểm ghi nhận mức tăng 40-50%.

Nguyên nhân sâu xa của sự lệch pha: Ai đang giữ giá?

Hiện tượng “lệch pha” này không phải ngẫu nhiên, mà xuất phát từ nhiều yếu tố phức tạp:

Chi phí vốn cao: Áp lực từ nhà đầu tư và doanh nghiệp

• Nhà đầu tư F0 và F1: Những người mua đầu tư đất nền vào các chu kỳ trước, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính, đang gánh chi phí lãi vay lớn. Họ thà chịu lỗ hoặc cắt lỗ ở mức tối thiểu để chờ cơ hội hơn là bán tháo với giá đất nền giảm mạnh, gây ảnh hưởng đến tổng danh mục đầu tư.
• Chủ đầu tư (CĐT): CĐT đã bỏ ra chi phí lớn cho việc phát triển dự án, pháp lý và lãi vay ngân hàng. Việc giảm giá sâu sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến biên lợi nhuận, thậm chí gây âm vốn. Vì vậy, họ có xu hướng giữ giá hoặc chỉ đưa ra các chiết khấu bề nổi (quà tặng, cam kết lợi nhuận ảo) chứ không giảm vào giá gốc.

Kỳ vọng vào hạ tầng và pháp lý

Các khu vực có thông tin về quy hoạch đất nền, dự án sân bay, cao tốc, hoặc có động thái gỡ rối pháp lý tích cực vẫn được neo giữ kỳ vọng. Nhiều nhà đầu tư tin rằng, sau khi các nút thắt này được tháo gỡ, giá đất nền sẽ lại bùng nổ, nên họ không vội vàng bán ra.

Khả năng thao túng giá cục bộ

Ở một số khu vực dự án mới, hiện tượng “làm giá” cục bộ vẫn diễn ra. Chủ đầu tư, thông qua các sàn môi giới vệ tinh, tạo ra giao dịch ảo, đẩy giá chào bán lên cao để tạo tâm lý khan hiếm và tăng trưởng, bất chấp không có nhu cầu đất nền thực tế.

Đánh giá rủi ro và triển vọng thị trường đất nền

Rủi ro của việc “Neo Giá” trên nền thanh khoản yếu

Sự lệch pha giữa giá chào bán và sức cầu thực tế đang tạo ra một quả bong bóng tiềm ẩn.

• Nguy cơ thanh khoản dài hạn: Nếu giá đất nền tiếp tục giữ ở mức cao, người mua thực và nhà đầu tư mới sẽ tiếp tục đứng ngoài cuộc. Điều này kéo dài thời gian “ngủ đông” của thị trường, khiến các nhà đầu tư sử dụng vốn vay phải đối mặt với áp lực lãi suất trong thời gian dài hơn, dẫn đến nguy cơ vỡ nợ hoặc bán cắt lỗ dây chuyền.
• Đứt gãy niềm tin: Việc giá ảo liên tục được neo giữ khiến niềm tin của nhà đầu tư vào tính minh bạch và ổn định của thị trường đất nền bị xói mòn, làm chậm quá trình phục hồi thực sự.

Dự báo: Khi nào đất nền sẽ “Thức giấc”?

Để thị trường đất nền có thể cải thiện thanh khoản đất nền và trở về trạng thái cân bằng, cần có sự thay đổi từ cả phía chính sách và thị trường:

• Chính sách tiền tệ: Lãi suất ngân hàng cần giảm về mức hợp lý hơn để giảm chi phí vốn cho nhà đầu tư và kích thích dòng tiền quay trở lại đầu tư bất động sản.
• Giải quyết pháp lý: Việc gỡ rối pháp lý cho các dự án tồn đọng phải được đẩy mạnh hơn nữa, tạo nguồn cung sạch và minh bạch, giúp người mua an tâm hơn.
• Điều chỉnh giá thực: Các chuyên gia nhận định, để thanh khoản đất nền phục hồi rõ rệt, giá đất nền cần phải có một đợt điều chỉnh thực tế, giảm khoảng 15-25% so với mức đỉnh, đặc biệt ở các khu vực đã bị đẩy giá quá cao trong giai đoạn sốt đất 2020-2022.

Lời khuyên cho nhà đầu tư đất nền

Trong giai đoạn này, các nhà đầu tư cần hết sức thận trọng và áp dụng chiến lược đầu tư đất nền thông minh:

• Tập trung vào giá trị thực: Ưu tiên những lô đất nền có pháp lý đất nền sạch, sổ đỏ rõ ràng, nằm trong khu dân cư hiện hữu, gần các tiện ích thiết yếu và có tiềm năng phát triển thực sự, thay vì chạy theo thông tin quy hoạch hoặc các dự án vùng ven, xa xôi.
• Tránh xa đòn bẩy: Hạn chế tối đa việc sử dụng đòn bẩy tài chính đối với đầu tư đất nền ngắn hạn. Chỉ sử dụng vốn tự có hoặc vốn vay ở mức an toàn (tối đa 30% giá trị tài sản) để có thể “trụ” được qua chu kỳ thị trường bất động sản khó khăn.
• Tìm kiếm cơ hội cắt lỗ sâu: Đây là thời điểm tốt cho những nhà đầu tư có sẵn dòng tiền lớn. Hãy kiên nhẫn tìm kiếm các trường hợp bán cắt lỗ do áp lực tài chính, nơi bạn có thể mua được đất nền giá rẻ hơn mức thị trường.

Hiện tượng giá đất nền cao bất chấp nhu cầu giảm mạnh là một thực tế đang kìm hãm sự phát triển của thị trường đất nền phía Nam. Chừng nào sự lệch pha giữa giá chào bán và sức cầu thực tế chưa được giải quyết, thanh khoản đất nền sẽ khó có thể có cải thiện rõ rệt. Thị trường bất động sản đang chờ đợi một cú hích lớn từ chính sách và sự điều chỉnh giá thực tế để loại bỏ “lớp mỡ thừa” của giá ảo, hướng đến sự phát triển bền vững hơn.

MỹMỹ

Nguồn Lực Việt Nam cung cấp thông tin cập nhật nhanh chóng về thị trường bất động sản, thuế và các vấn đề liên quan. Tuy nhiên, mọi quyết định của độc giả dựa trên những thông tin này đều thuộc trách nhiệm cá nhân. Chúng tôi không chịu trách nhiệm đối với bất kỳ hậu quả, thiệt hại hoặc rủi ro nào phát sinh từ việc áp dụng hoặc thực hiện các thông tin đã cung cấp. Độc giả nên tham khảo ý kiến chuyên gia hoặc tư vấn pháp lý trước khi đưa ra bất kỳ quyết định quan trọng nào.

Xem thêm:

• Thị trường nhà đất Long An khởi sắc trong quý I/2024chothuênhà
• 7 Cách đầu tư bất động sản cho người ít vốn
• Minh bạch hoạt động môi giới bất động sản năm 2025
• Đất nền “soán vị” các kênh đầu tư khác
• Hạ tầng vùng ven – động lực thị trường bất động sản 2024
• Tin học Mai Lâm