5 Cách kiểm tra PHÁP LÝ ĐẤT DỰ ÁN

Mua đất nền dự án là kênh đầu tư hấp dẫn nhưng cũng đầy rẫy rủi ro nếu bạn không am hiểu về luật. Việc nắm vững cách kiểm tra pháp lý đất dự án sẽ giúp bạn nhận diện được đâu là dự án “sạch”, đâu là dự án “ma”, từ đó đảm bảo an toàn cho dòng vốn.

Tại sao phải kiểm tra pháp lý đất dự án trước khi đặt cọc?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản có nhiều biến động, không ít chủ đầu tư (CĐT) “lách luật” huy động vốn khi chưa đủ điều kiện. Hậu quả là người mua phải đối mặt với:

• Dự án bị đình chỉ thi công do thiếu giấy phép.
• Không thể ra sổ đỏ riêng từng nền.
• Tranh chấp, kiện tụng kéo dài, chôn vốn hàng tỷ đồng.

Checklist 5 loại giấy tờ “sống còn” của một dự án đất nền

Để một dự án đất nền đủ điều kiện mở bán hợp pháp, CĐT phải cung cấp được bộ hồ sơ sau:

Quy hoạch chi tiết 1/500

Đây là bản đồ cụ thể hóa các hạng mục đầu tư trên đất. Nó thể hiện rõ vị trí từng lô đất, đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật. Nếu dự án không có phê duyệt 1/500, tuyệt đối không nên mua.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng tổng)

CĐT phải có sổ đỏ cho toàn bộ khu đất thực hiện dự án. Điều này chứng minh đất không bị tranh chấp và đã hoàn thành việc đền bù giải phóng mặt bằng.

Quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước

Văn bản này chứng minh khu đất đã được Nhà nước giao cho CĐT để thực hiện dự án nhà ở, thay vì đất nông nghiệp hay đất sản xuất kinh doanh thông thường.

Giấy phép xây dựng & Văn bản nghiệm thu hạ tầng

Dự án đất nền chỉ được phép ký hợp đồng chuyển nhượng khi đã hoàn thiện hạ tầng (đường, điện, nước, thoát nước…) và được Sở Xây dựng nghiệm thu bằng văn bản.

Văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn

Đây là “tấm thẻ bài” quan trọng nhất. Sở Xây dựng sẽ ban hành văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà/đất hình thành trong tương lai.

Quy trình 4 bước kiểm tra pháp lý đất dự án thực tế cho nhà đầu tư

Đừng chỉ tin vào những lời quảng cáo hay bộ hồ sơ photo từ nhân viên môi giới. Hãy thực hiện quy trình sau:

• Bước 1: Kiểm tra năng lực chủ đầu tư

Tra cứu lịch sử các dự án trước đó của CĐT. Họ có bàn giao sổ đúng hạn không? Có dính lùm xùm kiện tụng nào không? Các đơn vị uy tín thường có tiềm lực tài chính mạnh và pháp lý minh bạch.

• Bước 2: Xác thực thông tin tại cơ quan chức năng

Bạn có thể mang bản photo hồ sơ dự án đến Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Sở Xây dựng địa phương để hỏi:

Dự án này có thật không?

Có đang bị thế chấp ngân hàng không?

Đã đủ điều kiện mở bán chưa?

• Bước 3: Kiểm tra thực địa (Mục sở thị)

Hãy đến tận nơi xem dự án. Nếu dự án chỉ là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm, chưa có đường xá mà đã rao bán “hợp đồng đặt cọc” thì rủi ro cực kỳ cao.

• Bước 4: Đọc kỹ loại hợp đồng ký kết

Hợp đồng chuyển nhượng: Loại an toàn nhất (khi dự án đã xong hạ tầng).

Hợp đồng góp vốn/Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ: Bản chất là hình thức huy động vốn khi chưa đủ pháp lý. Cần cực kỳ cẩn trọng với các điều khoản phạt vi phạm.

Những “dấu hiệu đỏ” (Red Flags) cần tránh xa

Dấu hiệu	Mức độ rủi ro
Giá rẻ bất thường so với khu vực	Rất cao (Có thể đất dính quy hoạch hoặc đất ma)
Nhân viên môi giới né tránh cung cấp bản gốc hồ sơ	Cao (Pháp lý chưa hoàn thiện)
Dự án bán dưới hình thức “Vi bằng”	Cực kỳ nguy hiểm (Không có giá trị pháp lý về quyền sử dụng đất)
Cam kết lợi nhuận quá cao (30-50%/năm)	Rủi ro lừa đảo theo mô hình Ponzi

Kiểm tra pháp lý đất dự án là bước quan trọng nhất trong đầu tư bất động sản. “Chậm một chút để chắc chắn còn hơn nhanh một phút để mất trắng”. Hãy luôn giữ cái đầu lạnh trước những lời chào mời hấp dẫn.

MỹMỹ

Nguồn Lực Việt Nam cung cấp thông tin cập nhật nhanh chóng về thị trường bất động sản, thuế và các vấn đề liên quan. Tuy nhiên, mọi quyết định của độc giả dựa trên những thông tin này đều thuộc trách nhiệm cá nhân. Chúng tôi không chịu trách nhiệm đối với bất kỳ hậu quả, thiệt hại hoặc rủi ro nào phát sinh từ việc áp dụng hoặc thực hiện các thông tin đã cung cấp. Độc giả nên tham khảo ý kiến chuyên gia hoặc tư vấn pháp lý trước khi đưa ra bất kỳ quyết định quan trọng nào.

Xem thêm:

• Thị trường nhà đất Long An khởi sắc trong quý I/2024chothuênhà
• 7 Cách đầu tư bất động sản cho người ít vốn
• Minh bạch hoạt động môi giới bất động sản năm 2025
• Đất nền “soán vị” các kênh đầu tư khác
• Hạ tầng vùng ven – động lực thị trường bất động sản 2024
• Tin học Mai Lâm